中国房地产市场整体房价下跌趋势已进入结构性分化阶段，不同城市的调整节奏和幅度差异显著。结合当前政策导向、经济基本面、人口结构及市场供需变化，预计市场将在2025-2027年逐步完成筑底，核心城市与外围区域的走势将呈现明显分化。以下从趋势特征、触底时间及恢复逻辑三个维度展开分析：
一、趋势特征：全面下行终结，分化调整主导
1. 市场格局从普涨普跌转向结构性分化经过多年调整，房地产市场已从“全面下行”进入“分化调整”的关键过渡期。一线城市核心区（如北京西城、上海浦东）因教育、医疗资源高度集聚，抗跌性极强，2025年三季度新房价格逆势微涨0.2%；而三四线城市因人口持续流出、库存高企，部分区域房价已回归2015年水平，年均跌幅可达5%-10%。这种分化将随着“存量主导”市场的深化进一步加剧——2025年二手房交易占比已升至46%，未来十年这一比例将接近发达国家的66%，市场定价逻辑从“新房驱动”转向“真实居住需求驱动”。
2. 政策调控从短期托底转向长效机制建设“房住不炒”定位持续深化，政策工具箱呈现“双向发力”特征：需求端通过限购松绑、利率优化（如5年期LPR降至3.5%）降低购房成本；供给端加大保障性住房供给（目标覆盖30%以上常住人口）并推进城市更新。值得关注的是，房地产税试点扩大预期可能在未来五年落地，多套房持有成本上升将促使投资性房产抛售，短期或加剧二手房供应压力，但长期有助于市场回归居住本质。
3. 经济与人口基本面重塑房价增长逻辑房地产对GDP的贡献率已从过去的15%降至7%-8%，规模扩张让位于质量提升。居民收入增速虽放缓但保持稳定，核心城市优质房产仍具抗通胀属性，预计年均涨幅可维持在4%-6%。人口结构变化则形成长期压制：高盛预测2035年全国住房需求较2017年峰值下降40%，且70%的新增需求集中在一线城市和强二线城市，三四线城市面临总量收缩与结构外流的双重压力。
二、触底时间：核心城市2026年前后筑底，全国市场2027年企稳
4. 短期调整期（2025-2027年）：核心筑底与外围承压
◦ 一线城市：政策托底与人口流入支撑下，2026年前后完成价格筑底。北京、上海非核心区域限购放宽后，三季度二手房成交量环比回升12%，核心区新房价格已显现企稳迹象。
◦ 强二线城市：同步调整但修复速度慢于一线城市。杭州未来科技城、成都天府新区等产业带，依托人口流入和产业升级，年均涨幅可达1%-3%，但需2027年前后消化库存压力。
◦ 三四线城市：持续去库存压力显著，偏远地区或出现“以价换量”的激烈竞争。部分缺乏产业支撑的县城房价面临“白菜价”风险，预计2027年后才可能逐步企稳。
5. 中期分化期（2028-2031年）：城市群崛起与结构机会长三角、粤港澳、京津冀等城市群内部将形成“核心引领、梯度互补”格局：核心城市房价温和回升，周边卫星城通过“以价换量”消化库存。中西部省会城市结构性机会显现，学区房、地铁房等优质资产因资源稀缺性价格回升，而普通商品房保持平稳。房地产税试点扩大可能引发短期二手房供应激增，但优质资产的需求韧性将快速吸收冲击。
6. 长期平衡期（2032-2035年）：居住回归与波动收窄人口老龄化与城镇化放缓成为主导因素，全国住房空置率升至25%，租购并举制度成熟，30%以上常住人口通过保障性住房解决居住问题。房价波动幅度收窄至±3%，金融属性弱化，居住本质凸显。核心城市房价虽较2025年有一定涨幅，但“翻番式增长”彻底成为历史。
三、恢复逻辑：政策协同与市场重构驱动
7. 政策组合拳夯实市场底部中央与地方政策形成合力：一方面通过降低首付比例（首套最低15%）、优化公积金贷款（额度上限提高30%）直接刺激需求；另一方面通过城市更新（2025年投资突破4000亿元）和保障性住房建设（如杭州2025年推出公租房8402套）重构住房供应体系。这种“需求激活+供给优化”的组合，为核心城市触底提供了政策保障。
8. 房企转型与风险化解改善行业生态头部房企加速从“高杠杆开发”转向“轻资产运营”，通过公募REITs盘活存量资产（如华润置地REITs发行规模超200亿元），降低债务压力。2025年前三季度，11家房企完成债务重组，旭辉、融创等企业境外债重组方案获债权人支持，行业风险敞口逐步收敛。
9. 经济复苏与居民预期修复形成支撑2025年三季度GDP增速回升至5.2%，居民可支配收入增速达4.8%，叠加LPR下调（预计2025年10月再降20-30BP），购房成本持续下降。若2026年经济增速稳定在5.5%左右，居民购房信心将逐步恢复，推动核心城市房价温和回升。
四、风险提示与投资建议
10. 风险点
◦ 债务违约传导：2025年房企到期债务达5342亿元，若销售回款不及预期，可能引发局部流动性危机。
◦ 政策效果不及预期：三四线城市库存去化周期长达30个月，若人口外流加速，可能出现“价格踩踏”。
◦ 外部冲击：全球经济衰退或地缘政治风险可能压制市场信心，延缓复苏进程。
11. 投资策略
◦ 刚需群体：把握2026-2027年核心城市筑底期入场，优先选择地铁房、学区房等优质资产。
◦ 改善群体：置换核心区次新房，规避郊区大户型（144㎡以上去化周期超12个月）。
◦ 投资者：警惕高杠杆投资，年化收益低于4%建议退出。关注商业地产REITs（如上海地产租赁住房REITs）和城市更新项目。
结论
中国房地产市场已告别“普涨普跌”时代，未来十年将呈现“核心涨、外围稳、偏远跌”的结构性分化。核心城市预计2026年前后完成筑底，2027年后逐步恢复上涨；三四线城市则需更长时间消化库存，部分区域可能长期处于调整通道。政策协同、房企转型与经济复苏是市场企稳的关键，而居住属性回归与存量盘活将成为行业发展的新主线。对于购房者和投资者而言，“精准择时、聚焦价值”将取代“闭眼买房”成为核心策略。
